Veja is terrenos
Lembro-me bem de um cliente, o Roberto, que me ligou em uma tarde de terça-feira com a voz carregada de frustração. Ele havia acabado de vender um apartamento que herdou da família, um imóvel antigo em um bairro que não acompanhou o ritmo de modernização da cidade. O cálculo dele era simples: comprou por um valor X, vendeu por um valor Y, logo, a diferença seria o lucro. O problema é que, ao sentar para declarar o Imposto de Renda, a realidade financeira bateu à porta com uma força inesperada.
O que acontece é que muita gente ignora que o fisco não olha apenas para o seu bolso, mas para o valor de aquisição registrado na escritura há décadas. Roberto, por exemplo, tinha um imóvel registrado por um preço irrisório devido à desvalorização da moeda na época da compra original. Com o passar dos anos, o valor nominal de venda subiu consideravelmente, ainda que o poder de compra real do dinheiro tivesse encolhido. O resultado? O governo entendeu que ele teve um ganho de capital astronômico.
A ilusão do lucro nominal
Muitos proprietários caem no erro de olhar apenas para o saldo final na conta bancária. Quando você decide vender um ativo imobiliário, o imposto sobre ganho de capital incide sobre a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição atualizado. Se o seu imóvel foi comprado há vinte anos por um valor que hoje mal pagaria o condomínio de um ano, o seu “lucro” perante a Receita é gigantesco.
É aqui que a estratégia de planejamento patrimonial se torna um divisor de águas. O que Roberto descobriu tarde demais — e o que você deve evitar — é a falta de aproveitamento dos fatores de redução. Existem leis que permitem aplicar coeficientes de redução sobre o ganho de capital baseados na data de aquisição do imóvel. Se ele tivesse consultado um especialista antes de assinar o contrato de compra e venda, poderia ter estruturado a operação de forma a minimizar esse impacto tributário.
O custo oculto da falta de planejamento
A armadilha não está apenas na alíquota do imposto, que varia entre 15% e 22,5%, mas na percepção equivocada do que realmente compõe o custo do imóvel. Muita gente esquece de somar ao valor de compra original as despesas com corretagem, reformas estruturais comprovadas por notas fiscais e impostos de transmissão (como o ITBI) pagos no momento da aquisição. Cada real documentado ali é um real que deixa de ser tributado como “lucro” no final da jornada.